二手房买卖容易见到纠纷处置（买方篇）实用宝典□杨波常敬泉（接上期）前面两期大家集中剖析了二手房买卖中卖方反悔的五种缘由,这期剖析的是买方反悔的五种缘由及法律对策。1、买方因缺少支付房款能力而对房子交易合同反悔。房子交易合同签订后，因买方经济情况恶化或缺少后续支付房款能力而没办法支付合同约定房款，致使违约。律师看法：签订房子交易合同后，因为买方经济能力关系而致使没办法继续履行合同，构成合同违约，这应当对卖方承担违约责任。所以，买方在签订合同前，第一要对购买房子的品质和环境做认真的考察；第二，必须要仔细考虑我们的房款来源与后续支付能力，预防陷入由于一时冲动而购房，致使违约的尴尬境地。假如确实履行不可以，要勇于承担违约责任，尽快解除房子交易合同，预防陷入债务泥潭而没办法自拔。2、以卖方房子水平缺陷为由，需要解除房子交易合同。二手房不同于预售产品房，一般已用肯定年限，并存在装修、装饰等近况，所以，多少会存在一些水平缺陷。假如买方觉得卖方售房时故意隐瞒房子水平缺陷或者房子存在违章搭建等状况，就可能致使交易纠纷产生。律师看法：依据上海高级人民法院有关的司法文件，房子交易合同的卖方应就交易标的物向买方承担水平缺陷担保责任。但因为二手房一般已用肯定年限，并存在装修、装饰等近况，买方对房子的缺陷情况也应有理性的判断。因此，对于卖方故意隐瞒房子水平缺陷的，应承担赔偿责任。但对于卖方已如实告知缺陷或买方已明知缺陷的，则卖方不承担责任。对于房子的隐蔽缺陷，如并不是卖方在装修、用过程中所产生，而系房子本身所固有些，若没证据证明卖方对此是知道的，卖方亦不承担缺陷担保责任；但买方可以房子所有人身份，依据因合同出售而获得的权利，向开发商倡导保修责任或赔偿责任。因为买方在签订房子交易合同时一般会到现场查询，所以，以卖方故意隐瞒房子水平缺陷为由需要解除合同总是举证不可以，由于民事欺诈诉请撤销房子交易合同的倡导难获法院支持。为了防止产生房子交易纠纷，买方除去到现场仔细查询房子、知道房子近况外，还可以向附近居民知道该房子的有关状况，到物业公司调查所购房子的真实状况，获得房子的修理信息，必要时聘请专业职员陪同看房，做到心中有底。在合同里，要约定卖方对其出货的房子假如出现水平问题应怎么样承担法律责任。譬如需要卖方保证房子无渗漏，无违章搭建等状况；保证管线畅通，设施完备；房子出现水平缺陷，由卖方进行修复，并承担赔偿责任等内容；假如房子水平问题严重干扰房子的正常居住用，买方可以解除合同，并需要卖方赔偿损失。3、房子过户前或者过户中买卖被限制，致使买方权利不可以达成，需要解除合同、赔偿损失。从签订房子交易合同到买方拿到房子产权证期间，假如卖方故意隐瞒房子已被法院查封的事实，或者在过户流程办理过程中，因卖方缘由致使房子交易买卖没办法继续履行下去，即便买方已经缴付了首期款并实质入住，只须房子尚没有完成过户登记，买方利益就没办法遭到法律保护。律师看法：《民法典》第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、出售和消灭，根据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，房子交易合同签订后产权没有进行变更登记的，不发生所有权转移，在法律上仍然觉得卖方是房子的产权人，买方仅对房子享有债权，法院仍然有权查封卖方的房子。假如卖方故意隐瞒房子买卖已被限制或者将要被限制的事实，致使买方没办法办理过户登记，没办法达成购房目的时,买方可依据《城市房产管理法》第二百三十九条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的房产，不能出售。假如已签订交易合同的，该交易合同无效，双方互相返还已付财产，赔偿损失。买方需要卖方赔偿的经济损失，包含直接损失和预期可得利益损失（注：预期可得利益损失主如果指房价涨跌损失）。关于房价涨跌损失的确定，上海高级人民法院规定可参照以下方法：（一）、双方协商确定的，从其约定；（二）、双方不可以协商确定的：（1）原则上可比照最相类似房子的市场成交价（第一是同幢相同楼层及房型；第二是相邻幢同楼层及房型；第三是相同地区内房子）与交易合同成交价之差确定房价涨跌损失；（2）无最相类似房子比照的，可通过专业机构评估确定房价涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日与审理中房子的涨跌状况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约状况、违约方能预见的因房子价值涨跌而产生的损失与双方是不是已采取必要手段，预防损失扩大等原因。在二手房交易过程中，买方应需要卖方加快买卖步伐，尽快配合办理房子过户流程；并且使用安全的房款交割方法，借助本市各区、县买卖中心的二手房买卖资金监管平台，以维护我们的合法权利。假如在房子过户中发生法院查封状况，应需要卖方提供担保，将被查封房子置换出来，尽快办理过户，防止经济损失。4、因贷款政策变化缘由致使买方没办法买房。二手房市场贷款政策先是银行提升贷款首付额，提升贷款利率，后是严格限制第二套房子交易贷款等，因为政策变化致使买方贷款申请没通过，从而构成合同违约。律师看法：国家调整贷款政策是为了对房产市场进行宏观调控，但并不是全方位禁止贷款。买方向银行申请贷款，本身是欲与银行打造借贷法律关系，而银行是不是想向买方提供贷款，一般是在考虑其资信状况、贷款是不是存在风险等原因后再作出主观判断，客观上存在赞同发放贷款和不认可发放贷款两种可能性。买方在决定通过贷款方法支付房款时，应当预见到银行可能拒绝发放贷款。因此，买方在买房前应向银行咨询贷款政策，知道自己资信，预防贷款不可以，没办法支付合同价款的违约行为发生。房子交易合同约定用贷款支付房款，并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同，通过其他合理渠道筹备资金也是买方防止贷款不可以风险应当考虑的问题。5、因限外政策缘由致使买方没办法买房。境外人士作为买方在国内国内购房遭到严格限制，需要要在国内国内居住或工作满一年时间，且严格禁止购买第二套房子，假如买方不符合条件就可能致使对卖方的违约。律师看法：2006年7月1日，国务院六部委联合下发《关于规范房产市场外资准入和管理的建议》，规定在国内境内的境外人士工作、学习时间超越一年的，可以在境内购买自用、自住房。实践中，境外人士在上海购房，第一需出具承诺书，保证其购买的是唯一的一套自住房，不然应当承担有关的法律责任；第二，需提供其和用人单位签订的劳动合同原件；最后，还需要用人单位或者学校出具买方已经在国内国内工作或者学习满一年的证明，不然，房产买卖中心不办理房子过户登记手续。对于该项“限外”政策，作为境外人士的买方应当需知，假如买方置该规定于不考虑，在和卖方签订二手房交易合同后，又以国家限制购房为由提出毁约，那样，买方就应该承担相应的违约责任。所以，在签订房子交易合同之前，买方应该至房产买卖中心详细知道自己是不是符合在国内购买房子的条件，与需要筹备什么材料，预防因对政策的错误解析致使行为违约。（全文完）（作者为上海德-尚律师事务所律师）